Οι Χρήσεις Γης ως προϋπόθεση για την Ανάπτυξη.

Ενώ πολλά γράφονται για την ανάπτυξη και την κατάσταση της οικονομίας, οι δημαγωγοί των άκρων του πολιτικού φάσματος αρνούνται να παρατηρήσουν (ή να παραδεχθούν) ότι για την μείωση των μισθών και την ανεργία, μεγάλο μέρος της ευθύνης...
αναλογεί στη χαμηλή ανταγωνιστικότητα και την άτυπη τρομοκρατία κατά της επιχειρηματικότητας.
Από τον παραγωγό που θέλει να τυποποιήσει για να εξάγει τα προϊόντα του, μέχρι τον επιχειρηματία που θέλει να εξορύξει κάποιο εμπορικά ενδιαφέρον ορυκτό, τίθενται γραφειοκρατικά εμπόδια που μεταξύ άλλων στηρίζονται και στο ασαφές θεσμικό πλαίσιο χρήσεων γης. Οι επενδυτές συχνά  εξωθούνται σε χρονοβόρες, ακριβές και άκαρπες διαπραγματεύσεις με φορείς του δημοσίου, ενώ δεν λείπουν οι περιπτώσεις που οι διαπραγματεύσεις συνεχίζονται και στην γενική συνέλευση των ιδιοκτητών της… πολυκατοικίας όπου βρίσκεται το κατάστημα που θέλουν να νοικιάσουν.
Όμως, η επιχειρηματικότητα ακυρώνεται όταν ο πολίτης κινείται σε θολό τοπίο, όταν δεν γνωρίζει εκ των προτέρων το πού επιτρέπεται ή το πού έχει προτεραιότητα η κάθε είδους δραστηριότητα. Ασφαλώς και πρόκειται για ένα μόνον από τα πολλά αδιέξοδα που σκιαγραφούν τη σημερινή Ελλάδα.
Στην κατάσταση που έχουμε φθάσει όμως, μπορούν και πρέπει να προωθηθούν σχετικά φθηνά και γρήγορα σχέδια χρήσεων γης και κτιρίων με προτεραιότητα λ.χ. στις περιοχές που έχουν ενταχθεί στο Κτηματολόγιο και ιδίως εκεί που η επιχειρηματικότητα φθίνει ή που αποδεδειγμένα ασφυκτιά.
Είναι εύκολο. Πρέπει όμως, έστω και πειραματικά, να βάλουμε στην άκρη τις γνωστές ιδεοληψίες που ακυρώνουν κάθε απόπειρα σχεδιασμού στο όνομα δήθεν του “περιβάλλοντος”, το οποίο ήδη έχει κακοποιηθεί επαρκώς παρά την υψηλότατη προστασία που του παρέχει το Σύνταγμα.

~*~

Η “χρήση γης” είναι μια εύκολα αντιληπτή έννοια από ειδικούς και μη. Περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται (ή επιτρέπεται να χρησιμοποιείται) το έδαφος επί του οποίου διαβιούν και προοδεύουν οι άνθρωποι. Επειδή η διαβίωση προϋποθέτει την κατοικία ενώ η πρόοδος την επαγγελματική στέγη, οι χρήσεις γης μέσα στις πόλεις (με τις οποίες ασχολούμαστε εδώ) έχουν έντονη οικονομική διάσταση υπακούοντας αλλά και συχνά προκαλώντας σοβαρότατες εξελίξεις ή και ανακατατάξεις.
Αυτή καθεαυτή η συνύπαρξη κατοικίας και επαγγελματικής εγκατάστασης έχει πονοκεφαλιάσει την διοίκηση από τους αρχαίους χρόνους. Όμως εάν οι χρήσεις γης μαζί με τους όρους δόμησης και τις συνακόλουθες υποδομές μελετηθούν σωστά, όχι μόνο μπορούν να τονώνουν το κοινωνικό και αναπτυξιακό προφίλ των τοπικών κοινωνιών, αλλά μπορούν να προβλέπουν και εν μέρει να προκαθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο θα εξελιχθεί η περιοχή, καλύπτοντας έτσι μερικές από τις θεμελιώδεις προϋποθέσεις για την ανάπτυξη.

~*~

Οι χρήσεις γης σε μια περιοχή συνήθως ορίζονται μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού της. Αυτή είναι μια πρακτική που έχει τις ρίζες της στην γενικά σωστή αντίληψη ότι οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, οι κυκλοφοριακές ροές, οι υποδομές κ.λπ. αλληλεπιδρούν και άρα πρέπει να αντιμετωπίζονται παράλληλα. Όμως, στην πράξη διαπιστώνουμε ότι οι χρήσεις γης έχουν ανάγκη από αναθεώρηση πολύ πιο συχνά απ’ ότι, για παράδειγμα, οι όροι δόμησης.
Επιπλέον, όπως έχουμε επισημάνει και σε προηγούμενο σημείωμά μας, ο σχεδιασμός των πόλεων και των παραμέτρων τους όπως οι χρήσεις γης, οι υποδομές κ.λπ. είναι αρμοδιότητα του Κράτους. Και ενώ μόνον το Κράτος έχει το Συνταγματικό δικαίωμα (αλλά όχι την υποχρέωση) να αποφασίζει για τις επεκτάσεις ή τις αναθεωρήσεις στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, στην πράξη το δικαίωμα αυτό ασκείται αυθαίρετα και απροειδοποίητα. Για παράδειγμα, ουδείς Ναυπλιώτης γνωρίζει το αν, το πότε και το πώς θα αναθεωρηθεί το σχέδιο πόλης του Ναυπλίου.
Πρόκειται για απουσία προγραμματισμού, την αξία και την σοβαρότητα του οποίου μόνον εκ του αντιθέτου μπορεί κανείς να αντιληφθεί: Σε όσες περιπτώσεις το Κράτος έδρασε προγραμματισμένα, με διαφάνεια και έγκαιρα, ο σχεδιασμός προωθήθηκε και υλοποιήθηκε ανώδυνα, φθηνά και νόμιμα. Αντιθέτως, σε όσες περιπτώσεις αδράνησε αφήνοντας τον σχεδιασμό στην τύχη του ή επαφιόμενο στα γενικής ισχύος προεδρικά διατάγματα, οι τοπικές κοινωνίες προχώρησαν σε αυθαίρετη επιβολή του αποσπασματικού, πολύ πιο ακριβού και συνήθως παράνομου “εκτός σχεδίου” καθεστώτος.

~*~

~*~

Ειδική κατηγορία πολεοδομικών σχεδίων χρήσεων γης (εδάφους και κτιρίων) δεν έχουν θεσμοθετηθεί στην Ελλάδα.
Όπως είπαμε και πιο πάνω, οι αναφορές στις χρήσεις γης γίνονται μέσω των ακριβών και δυσκίνητων ρυμοτομικών και πολεοδομικών σχεδίων, των οποίων βεβαίως πρωταρχικός στόχος δεν είναι η τακτοποίηση και η επιβολή χρήσεων αλλά ο έλεγχος της δόμησης, η εξασφάλιση των κοινόχρηστων και ορισμένων στοιχειωδών προϋποθέσεων για τις συγκρούσεις βασικών χρήσεων.
Για τις αστικές εντός σχεδίου περιοχές, μια συνήθης κατηγορία χρήσεων γης που υιοθετείται είναι η λεγόμενη “γενική κατοικία“. Με την “γενική κατοικία” στην πράξη επιτρέπονται (σχεδόν) παντού (σχεδόν) τα πάντα και για το λόγο αυτό, η συγκεκριμένη κατηγορία χρήσης έχει υποστεί κριτική από τους υπέρμαχους του αυστηρού διαχωρισμού των χρήσεων. Πράγματι, επειδή ακριβώς η “γενική κατοικία” ανέχεται πλειάδα χρήσεων συμπληρωματικών προς την κατοικία, μπορεί από ένα σημείο και μετά ακόμα και να ακυρώσουν το δεύτερο συνθετικό του όρου, δηλαδή την “κατοικία”.
Υπάρχουν για παράδειγμα περιπτώσεις που, λόγω της οικοδόμησης λ.χ. ενός δικαστικού μεγάρου, τα δικηγορικά γραφεία εκτόπισαν την κατοικία (τα διαμερίσματα) από τις γύρω πολυκατοικίες. Αυτή είναι μια εξέλιξη η οποία, ενώ δεν είναι απαραίτητα κακή, δεν παύει να ακυρώνει τον σχεδιασμό και τις  προβλέψεις πάνω στις οποίες στηρίχθηκε, προκαλώντας ντόμινο παρενεργειών στις επικρατούσες χρήσεις, την κυκλοφορία και την ποιότητα ζωής τόσο για τους μόνιμους κατοίκους όσο και για τους εργαζόμενους.

~*~

Σε κάθε περίπτωση, η λειτουργική συνύπαρξη των αστικών χρήσεων είναι μια πολιτική η οποία εάν μελετηθεί και εξειδικευθεί σωστά, προκαλεί πολύ λιγότερα προβλήματα απ’ ότι ο αυστηρός διαχωρισμός των χρήσεων, για τον οποίο γνωρίζουμε εκ των προτέρων ότι οδηγεί σε μονολειτουργικά οικιστικά σύνολα.
Ο αυστηρός διαχωρισμός των χρήσεων διασταλτικά οδηγεί σε περιοχές αποκλειστικής κατοικίας (υπνουπόλεις / ησυχαστήρια) που ερημώνουν τις εργάσιμες ώρες και σε περιοχές αποκλειστικής εργασίας (εργατουπόλεις / υπαλληλουπόλεις) που ερημώνουν τον υπόλοιπο καιρό, προκαλώντας σπατάλη εδάφους, ενέργειας, υποδομών και εν τέλει πολύτιμων ανθρώπινων και φυσικών πόρων.
Αυτός είναι ο λόγος που οι κλασσικές συνοικίες τις οποίες όλοι αναγνωρίζουμε και απολαμβάνουμε σε παλιούς Ελληνικούς οικισμούς, περιέχουν σε αξιοπρόσεκτα σωστές αναλογίες όλες τις συμβατές χρήσεις με την κατοικία.

~*~

Όμως η ανάμιξη των χρήσεων δεν υλοποιείται μόνον εκτακτικά (οριζόντια) στα οικόπεδα, αλλά και κατ’ όροφο (καθέτως) στα κτίρια. Πρέπει συνεπώς, όπως και σε άλλες χώρες, να δοθεί εκ των προτέρων εκεί που απαιτείται η συνταγή της σωστής αναλογίας, ενδεχομένως μέσω ενός ελάχιστου ποσοστού υποχρεωτικής παρουσίας της κύριας χρήσης. Σε διαφορετική περίπτωση, εκεί δηλαδή όπου οι πιέσεις είναι ισχυρότερες από τον κανονισμό των χρήσεων, ο νόμος οφείλει να επιτρέπει την εύκολη και σύντομη ανασύνταξη του σχεδίου χρήσεων γης, προκειμένου το σχέδιο να έρθει σε συμφωνία με την πραγματικότητα. Και όχι το ανάποδο.

~*~

Όσο προχωρά το Κτηματολόγιο, τόσο πιο εύκολα μπορούν να συνταχθούν και να επιβληθούν απλά, εύληπτα και φθηνά σχέδια χρήσεων γης, τέτοια που να λαμβάνουν υπόψη τις τοπικές κοινωνίες, το περιβάλλον, τους όρους δόμησης, τις αξίες γης, την εποχικότητα των μετακινήσεων, την διείσδυση του τουρισμού και τις σύγχρονες ανάγκες του εξυπηρετούμενου πληθυσμού. Και το βασικότερο: Χωρίς ψιλά γράμματα, χωρίς ξαφνικούς “περιορισμούς” και χωρίς φωτογραφικές “προϋποθέσεις”.
Διαφορετικά είμαστε καταδικασμένοι να αποτύχουμε. Ξανά.

Κώστας Κουρούνης

freepen.gr